Смогут ли ЖЭКи Крыма реинкарнировать в управляющие компании?
С 1 мая 2015 года ЖЭКи уйдут в небытие, а крымчане получат право устанавливать тарифы на содержание домов самостоятельно.
Надежда умирает последней
Полумёртвому крымскому ЖКХ правительство пообещало серьёзную модернизацию. Логично, если учесть, что из 14 820 многоквартирных домов в республике больше половины строились до 70-х годов прошлого века и уже становятся опасны для проживания. На 2014 год в рамках федеральной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов», как мы сообщали, РФ выделила Крыму первые 57,9 млн рублей. Одно из условий перечисления средств на эту программу — создание субъектом РФ собственного регионального оператора, который будет курировать программу капремонтов, рассчитанную, кстати, на 30 лет. Понятно, что у Крыма такого оператора пока нет, тем не менее Россия пошла навстречу, выделив средства республике заранее. Посему уже в конце августа начнётся капремонт 57 домов, попавших в «пилотный» перечень.
Александр Жданов, министр жилищно-коммунального хозяйства РК:
«Условием для участия в программе было наличие проектной документации и утверждённых экспертиз. В первую очередь планируем отремонтировать дома объединений совладельцев многоквартирных домов, потому что люди создали объединения, по законодательству они должны были взять дома в отремонтированном состоянии, но взяли в состоянии, которое не соответствует Жилищному кодексу. В программу попали 29 ОСМД».
Министерство обещает, что уже к концу года, после полной инвентаризации жилфонда, на сайте Совмина РК нам представят 30-летнюю программу с полным перечнем домов (поадресно) и графиком их капремонтов.
Халявы не будет
Однако крымчане сделают для себя некоторые открытия. К примеру, то, что халявы не будет. Российский Жилищный кодекс предусматривает участие в программе капремонтов не только федеральных средств и денег субъекта РФ (в нашем случае республиканских), но и финансового участия самих собственников жилья в размере пяти процентов.
Так, с прошлого года, по словам министра, в РФ в квитанциях собственников жилья появилась строка «капитальный ремонт» и рекомендована цена пять-шесть рублей за квадратный метр в месяц. Но тут возникает подводный камень — незаконное отчуждение собственности жилых домов (подвальные и прочие хозпомещения) в собственность тех, кто не является жильцом этих домов... За 23 года независимости Украины муниципальные фонды имущества хорошо заработали на такой распродаже. Захотят ли жители спонсировать капремонт многоэтажки, где основные хозпомещения розданы под частные магазины и прочее, — большой вопрос.
Проще в этом плане жильцам, проживающим в неприватизированном жилье. За них «взносы» на капремонт в фонд каждого конкретного дома проплачивает муниципалитет. По сути, крымчанам предлагается накопительная система. Причём жильцы могут выбрать из трёх вариантов один: их взносы аккумулируются либо региональным оператором, либо управляющей компанией, либо копятся на отдельном счёте.
У каждого из трёх вариантов, правда, свои минусы. В первом варианте региональный оператор сам отводит место дому в 30-летнем графике капремонтов. А значит, многие жильцы могут уже и не застать капремонт. В случае с управляющей компанией (являющейся коммерческим предприятием) есть шанс нарваться на аферистов, которые в курсе того, как «правильно» обанкротиться и исчезнуть с деньгами, которые собирали жильцы. Третий вариант: жильцы могут просто не накопить нужной суммы в отведённый срок.
Как уже было сказано, в России сегодня процентное соотношение финансового участия в капремонтах таково: пять процентов — собственники, всё остальное — государство. Крыму опять повезло. Сто процентов финансовой нагрузки в республике пока остаётся на государстве — мораторий на плату за капремонт в Крыму продлится до конца 2015 года.
Время — деньги!
И всё-таки времени на раскачивание у крымчан нет. Уже с 1 мая по 1 июня 2015 года мы должны будем ответить на вопрос, какой управляющей компании довериться. Но, что интересно, в том же Симферополе по домам уже ходят представители неких управляющих компаний, которые предлагают жителям свои услуги на будущее. Это при том, как говорят в Министерстве ЖКХ Крыма, что ни одна из компаний в Крыму не прошла лицензирование!
Александр Жданов:
«Лицензированию подлежат все организации... Это ЖЭКи, коммерческие организации. Тот же самый ЖЭК просто станет муниципальным унитарным предприятием, которое будет называться управляющей компанией. Но ЖЭКи должны сейчас расформироваться и зарегистрироваться в российской законодательной базе как российское предприятие. Их руководители должны пройти тестирование и получить сертификат соответствия на право управления жилыми домами. Порядок лицензирования прописан в законодательстве. И до 1 мая это всё должно быть сделано».
Важно отметить, что работать управляющие компании смогут только по лицензии, выданной в Крыму. Лицензии, полученные в Краснодарском крае, в Москве или ещё где-то, в республике будут считаться недействительными.
И, по сути, ЖЭКи в старом формате, когда им было позволено всё, действительно канут в Лету. Как ни крути, в новом амплуа им придётся побороться за клиента, доказывая свою конкурентоспособность. Хотя лицензия и бессрочная, российское законодательство предусмотрело страховочные механизмы от тех, кто привык работать по-старому. Пример: если жилищная инспекция дважды за год наказывает управляющую компанию по одному дому, такой дом исключается из обслуживания этой организацией. В результате, если компания лишается 15 процентов обслуживаемых площадей, она автоматически лишается и лицензии, и права заниматься такой деятельностью в будущем.
Пора переквалифицироваться в управдомы
Жилищный кодекс всё-таки предлагает выбор в принципиальном вопросе: кому довериться? Собственники жилья общим собранием (более 50 процентов голосов) выбирают один из трёх вариантов управления домом.
Первый: голосуют за управляющую компанию, то есть передают бразды правления вместе с финансами коммерческой организации.
Второй вариант, некоммерческий: голосуют за создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). По аналогии с ОСМД, жители выбирают правление, председателя, ревизионную комиссию, платят членские взносы и самостоятельно утверждают тарифы.
Третий вариант: управление домом непосредственно собственниками жилья, когда каждый из них индивидуально заключает договоры с водоканалом, теплоснабжающей организацией и т. д. И для этого выбирают одного представителя.
Проблема, по мнению крымского министра ЖКХ, в другом — в неактивности жильцов.
Дело в том, что, если до 1 июня 2015 года собственники жилья на общем собрании не используют своё право самостоятельно определиться с управляющей компанией и, главное, с тарифами (!) на содержание и ремонт общего имущества (подъезды, фасады, крыша, подвалы, чердаки и пр.), чего настойчиво требует российское жилищное законодательство, тогда все эти вопросы за них решит муниципалитет. И уже с 1 июня по 1 июля 2015 года путём конкурсной процедуры местный орган власти определит компанию, которой отдаст в управление всех, так сказать, сомневающихся.

P. S. Что касается тарифов, своим постановлением № 290 российское правительство всё-таки ограничило перечень услуг, который нам смогут «навязывать» управляющие компании. И сами жильцы, в зависимости от финансовых возможностей, определят частоту этих услуг из обязательного перечня.
Тем не менее МинЖКХ Крыма не скрывает, что первое повышение тарифов в пределах 10 процентов ждёт крымчан уже в октябре 2014 года, то есть после выборов. Еще одно повышение запланировано на 2015 год. Мила ШИПШИНОВИЧ
Фото А. Правдин
Материал опубликован в газете «Крымский ТелеграфЪ» № 293 от 22 августа 2014 года
Еще статьи:
«Три богатыря» и чиновникиОСМД: чем больше – тем не лучшеПравила пожарной опасностиУвеличения квартплаты не будет – керчан обманулиБерег левый, берег правый