Система учета прав на недвижимое имущество меняется на глазах. Приняты соответствующие законы, подписаны указы Министерства юстиции, разработаны бланки. Реформа рассчитана минимум на два года. Но, как и любой новый порядок, она вызывает массу вопросов, и прежде всего: насколько это оправданно?Закон, который изменит многое
Перераспределение прав в сфере регистрации прав на имущество — идея не новая, но зато последовательно воплощаемая в жизнь ныне действующей властью. Первый законопроект на эту тему был вынесен на рассмотрение Верховной Рады еще 27 ноября 2006 года с подачи правительства Виктора Януковича. Принятый весной следующего года, закон был ветирован Президентом Виктором Ющенко. Преодолеть вето сторонникам проекта не удалось, тем более что к тому времени они перешли в оппозицию, и законопроект под номером 866 был отправлен на фактически бессрочную доработку. Снова о нем вспомнили в начале 2010 года, как раз между двумя турами президентских выборов, и закон был одобрен парламентским большинством. А подписал его окончательно, уже в статусе Президента Украины, Виктор Янукович. Такой вот замкнутый круг получился.
В рамках реформирования системы регистрации прав на недвижимость принят
целый ряд документов, основные из которых — приказ Мин-
юста «Об утверждении временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество», указ Президента Украины «О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» и Закон Украины
«О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины».
Эти документы предусматривают массу изменений в регистрации прав на недвижимость, и не все они пока еще согласованы между собой. Возникают законодательные коллизии, которые усложняют или вовсе препятствуют реализации прав собственности, особенно при каких-либо операциях отчуждения. Разобраться с тем, чем грозит (или чем хороша) реформа, предлагаем по пунктам.
Все яйца – в одну корзину?
Изменения в законодательстве предусматривают, что с 2012 года полномочия по регистрации имущественных прав на недвижимость (землю, жилые помещения, дома и так далее), включая ограничения и отягощения, целиком и полностью возлагаются на Министерство юстиции. Почему? В главном юридическом ведомстве уверены, что проверка обстоятельств возникновения, изменения и прекращения права на недвижимость требуют соответствующих юридических знаний. Так что сам Бог велел свести все данные в один реестр и регистрировать право собственности на объекты недвижимости, их отягощения и изменения под контролем Минюста.
Ранее эти права и обязанности были разделены между Госкомземом и органами БТИ. И если бюро технической инвентаризации изначально выполняли функции регистрации на временных основаниях («Временное положение о порядке государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество»), до момента создания единой системы органов госрегистрации прав, то с Госкомземом другая история. При существующей кадастровой системе в полномочия подотчетных Госкомзему учреждений входила не только выдача госактов (регистрация права на землю), но и формирование границ участков — то есть система контролировала сама себя. Минюсту же оставалась, по сути, формальная функция учета и техническая сторона ведения электронного реестра прав. И не одного: единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, наследственный реестр, государственный реестр сделок, государственный реестр ипотек, реестр прав на недвижимое имущество и
еще некоторые.
С 2012 года Минюст сведет все данные в единый Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество, добавив еще некоторые обязательные для регистрации моменты. В частности, госрегистрации будет подлежать право аренды земельного участка и право пользования домом или другим капитальным сооружением (на срок не менее трех лет) — раньше регистрировались соответствующие договоры, а теперь будут учтены сами права. В том же Реестре имущественных прав будут учитываться данные, которые ранее заносились в Государственный
реестр ипотек.
Изменения коснутся также права хозяйственного ведения и оперативного управления — ранее их не регистрировали, а также в Реестр будут внесен каждый случай налогового залога — раньше эти факты фиксировались в Госреестре ограничений недвижимого имущества.
С одной стороны, есть некая логика в том, чтобы свести все данные о недвижимом имуществе граждан в одну базу данных. С другой, граждане тоже не один год живут в этой стране и понимают, что без подвоха тут не обойдется.
Справки новые, проблемы старые
Новая редакция Закона о регистрации имущественных прав предусматривает очень четкие и конкретные сроки проведения всех процедур. Так, в статье 15 указано, что госрегистрация прав должна проводиться в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления заявления, а госрегистрация ипотеки — вообще в течение одного дня. По сути, это среднее арифметическое от ныне официально действующих сроков исполнения – у БТИ есть 30 дней в запасе, у Госкомзема — 14 календарных дней, а ипотека регистрируется в день поступления заявления.
Есть противники двухнедельного срока — это те, кто выдает кредиты. Ассоциация «Украинский Кредитно-банковский союз», например. Ее эксперты считают, что существующая процедура одновременного заключения договора купли-продажи и государственной регистрации в реестре сделок, в момент которой возникает само право собственности у покупателя, уменьшает риски мошенничества. А в случае двухнедельного промежутка у банков возникает вероятность возникновения необеспеченных обязательств, а ипотечные кредиты в нашей стране и так находятся в
состоянии комы.
После проведения реформы возникает еще одна законодательно сформированная ловушка. Дата регистрации прав на недвижимость указывается в решении госрегистратора. Если до реформы она фиксировалась временем и датой присвоения кадастрового номера объекта, то после нее права на недвижимость будут возникать у покупателя с момента регистрации заявления — то есть, возможно, за 14 дней до того, как само право будет зафиксировано в реестре. И он имеет право ее продать, являясь по факту собственником, право которого еще не учтено. Новый собственник в таком случае будет вынужден подавать свое заявление, которое будет рассмотрено после заявления пре-
дыдущего собственника (который уже деньги получил и забыл) и внесения записи о его правах на тот самый объект в Госреестр прав. Тут возникает масса соблазнов для людей предприимчивых и не совсем чистых на руку – сделки можно проводить хоть каждую неделю, а изменения права собственности произойдет намного позже.
Собственно, система регистрации прав на недвижимое имущество, кроме самой регистрации, подразумевает еще и удостоверение этих прав. В отношении квартир, например, сейчас, до реформы, используются справки-характеристики из БТИ. Они являются тем документом, с которым чаще всего имеет дело любой покупатель жилого помещения. Среди ее функций: удостоверение права собственности продавца на объект и фиксация стоимости недвижимого имущества (для вычисления госпошлины и сборов в Пенсионный фонд). Также справка-характеристика удостоверяла все изменения, происходившие с объектом недвижимости (например, перепланировка) — у нового собственника был минимум проблем при регистрации своего права на приобретенное имущество. Срок действия справки-характеристики БТИ — три месяца, и в течение этого времени можно было получить только одну. Зато каждые три месяца можно было ее обновлять. Парадокс в том, что существующая система работы БТИ не предусматривает четкий контроль за количеством выданных справок-характеристик, этот момент не может проконтролировать даже собственник имущества. И заключив договор купли-продажи, покупатель года через полтора, скажем, мог узнать, что такой же документ на основании другой справки был подписан еще одним лицом. Все с тем же продавцом и на ту же квартиру. А сделку, как известно, может заверить любой нотариус соответствующего округа.
Новая, реформированная система эти проблемы не решила — ведь справку-характеристику просто заменили другой формой выписки из Госреестра. В соответствии с приказом Минюста от 26 марта 2010 года с 1 июня этого года БТИ будет оформлять свидетельство о праве собственности на специальных бланках, утвержденных Минюстом, а получить информацию об объекте недвижимости можно будет в формате информационной справки, извлечения или выписки. Такие документы могут быть выданы только собственникам, уполномоченным ими лицам, или наследникам. А вот банки, кредитные общества и коллекторы к такой информации со второго полугодия 2010 года не допущены. Что интересно, при этом есть действующая норма закона, согласно которой любое заинтересованное юридическое или физическое лицо за определенную сумму может получить выписку о зарегистрированных ипотечных обязательствах в информцентре Министерства юстиции. С одной стороны чиним, с другой — рвется?
А вот органы местного самоуправления из Госреестра после реформы (точнее, во время ее, с 1 июня) смогут получить только информационную справку. В чем суть этой хитрой игры смыслов? Как обычно, в деньгах — любой, кто сталкивался с изменением права собственности на недвижимость, будь то покупка, продажа, наследство или дарение, знает — каждый новый бланк — это финансовый виток вверх, запутанная процедура переоформления старых на новые, бланки, как всегда, поступают с опозданием и стоят все дороже и дороже… То, что и так было сложно получить (кто не стоял в многочасовой очереди в БТИ?), станет еще недоступнее, то есть дороже.
Кадастр кадастру рознь
При реформированной системе, как утверждают ее разработчики, будет положен конец замкнутой внутри себя кадастровой системе учета прав на землю и, соответственно, конфликту интересов. С 2012 года полномочия будут разделены: ведение кадастра — Госкомзем, регистрация прав на землю — Минюст. В идеале, это должно решить ряд проблем, в частности — при покупке дома отчуждение прав на строение нужно регистрировать в одном месте, а прав на участок под ним — в другом.
Решит ли реформа проблему, с которой уже начали сталкиваться те, кто является собственником дома, но не земельного участка под ним? Согласно изменениям в Гражданском кодексе Украины (законодательная инициатива из серии тех же реформ), отныне при приобретении прав собственности на дом, здание сооружение одним лицом (покупателем) второе лицо (продавец) право собственности или пользования на землю, где дом, здание или строение расположено, теряет. А говоря простым языком, если вы в прошлом году купили дом, находящийся на придомовой территории, а не на участке с госактом (либо не оформили продажу участка одновременно с домом, бывает), то на участок предыдущий владелец уже не имеет права, а вы, владелец нынешний, если уже успели реализовать право на приватизацию, оформить на себя землю эту тоже не сможете. А без оформления права собственности с начала 2010 года ни продать, ни подарить, ни толком завещать дом не получится — существенным и неотъемлемым условием для заключения договора, предусматривающего передачу права собственности, является кадастровый номер земельного участка. А получение кадастрового номера — это вопрос не одного месяца, не одной сотни гривен и не одного похода по разнообразным инстанциям. В лучшем случае владелец дома сможет реализовать свое конституционное право на приватизацию земли под приобретенным домом, но в пределах, ограниченных статьей 121 Земельного кодекса, — 10 соток под индивидуальное жилое строительство.
Вообще понять, что именно имели в виду творцы законов, сложно — формулировки заставляют задуматься: так, часть 3 статьи 121 ЗК после изменений звучит так: «Размер земельного участка, который передается бесплатно гражданину в связи с получением им права собственности на жилой дом, не может быть меньше, чем максимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения, установленный частью первой этой статьи (кроме случаев, если размер земельного участка, на котором расположен дом, меньше». Не может быть меньше максимального — прекрасное и четкое определение, не правда ли?
В переходных положениях Закона Украины № 1702 (того самого, который призван упростить приобретение и передачу прав на землю) указано также, что лица, которые приобрели жилые дома до вступления его, Закона, в силу, имеют право выкупить участки под своим домом из коммунальной или государственной собственности. Опять-таки в тех же размерах, определить минимальный и максимальный предел которых практически невозможно! А процесс выкупа земли из коммунальной собственности по закону должен проходить через аукцион, хотя хозяин дома имеет первоочередное право и привилегии, но в целом выступает на равных условиях с любым другим соискателем заветных соток. Упростили, ничего не скажешь.
Кому это выгодно
Как всегда, чтобы понять смысл происходящего, надо найти того, кому это выгодно. Итак, и до реформы, и после нее БТИ и Госкомзем были и остаются органами учета и контроля. Бюро технической инвентаризации по-прежнему будет проводить инвентаризацию (необходимая перед госрегистрацией процедура), а в ведении Госкомзема остаются вопросы экспертной оценки земли, землеустроительные работы и прочее, связанное с ведение земельного кадастра. Но — при заключении, например, сделки купли-продажи земельного участка нотариус затребует информацию как из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, так и из земельного кадастра. А это, понятно, дополнительное время и дополнительные деньги. И это — еще не все проблемы.
Сегодня система регистрации прав на недвижимое имущество со всеми своими достоинствами и недостатками уже сложилась. Хотя сам процесс учета и контроля за землей до сих пор не налажен до конца — автоматизированная система кадастра до сих пор не заработала в полную силу, порядок ведения Книги записей регистрации госактов и Поземельной книги утвержден, но будет воплощаться в жизнь, начиная с 1 января 2011 года. А объединение всех реестров — промежуток времени длиной минимум в два года, в течение которого как потребителям услуг (а это не только риэлторы, кредиторы, нотариусы, но и все покупатели-продавцы — масса людей), так и специалистам уполномоченных органов придется несладко. Новопринятый закон обозначил сам факт создания единого реестра, но не определил порядок передачи данных. И, как обычно, любой переходный период — это множество технических ошибок, и эти проблемы придется решать рядовым гражданам опять-таки за свои кровные.
Немаловажный финансовый момент — выписка из единого госреестра, наличие которой будет обязательным при любых операциях с любой недвижимостью, будет выдаваться уполномоченным органом Минюста за определенную плату, размер которой пока не установлен. Еще один побор, другими словами, помимо ныне существующих.
Безусловно, самый положительный момент в грядущей реформе — то, что рано или поздно, с потерями и неудачами, но все данные о недвижимости, начиная от права собственности и заканчивая залоговой историей каждого объекта, будут сведены в одно целое, единый Госреестр имущественных прав. Хотя, с учетом того, что финансирование мероприятий, связанных с изменениями в законодательстве — новые бланки, новые правила, новые процедуры оформления документов, — не учтено в бюджете, который, кстати, до сих пор (к началу второго квартала) не принят… Возможно, проект останется проектом?
Откровенно говоря, при пристальном изучении всех изменений, которые законодатели планируют ввести в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество в течение следующих нескольких лет, становится ясно, что нововведения не очень-то и отличаются от устоявшегося порядка. Разница лишь в том, что ранее пирамиду разрешающих и контролирующих организаций венчал центральный орган местной исполнительной власти по вопросам земресурсов, а в новом варианте — Минюст. А поскольку мы уже указали на некоторые из источников денежных потоков (для участников рынка недвижимости это потоки из их карманов), которые, несомненно, увеличатся в связи с новым порядком, становится понятно, что смысл всей реформы укладывается в несколько слов – перераспределение увеличившихся доходов.
Однозначного ответа, хорошая реформа или плохая, пока нет — и даже после 1 января 2012 года, когда все изменения в процедуре оформления прав на недвижимое имущество вступят в силу, его тоже не будет. Ведь законодатели в нашей стране непредсказуемы, и до того времени наверняка придумают еще какие-нибудь новшества, которые сделают жизнь всех, кто имеет отношение к рынку недвижимости, как минимум нескучной.