Процесс строительства объектов недвижимости — это организационно сложный процесс, сопряженный с получением значительного количества разрешений и согласований. Зачастую строительство новых и реконструкция уже существующих объектов осуществляется без получения всех необходимых для этого документов, а также с нарушением требований к виду разрешенного использования и целевого назначения земельного участка. Чем это чревато и что делать в таких случаях?
Что такое самовольное строительство?
Под самовольным строительством понимается строительство дома, здания, сооружения или иного объекта недвижимости на земельном участке, который не был отведен для этой цели, строительство без надлежащего разрешения, без утвержденного проекта или с существенным нарушением строительных норм и правил (статья 376 Гражданского кодекса Украины). Закон Украины «О планировании и застройке территорий» называет самовольным строительством осуществление строительных работ без разрешения на осуществление строительных работ или его перерегистрации, а также осуществление работ, не указанных в таком разрешении. Типовые региональные правила застройки относят к незаконному строительству также строительство с существенными отклонениями от проекта.

Строительство на ненадлежащем земельном участке
Примером строительства на земельном участке, который не был отведен для этой цели, может быть строительство в пределах санитарно-охранных зон или земельных участках, изъятых из оборота, и т.д. При этом, даже в случае выделения земельного участка компетентными органами для строительства, невозможно полностью застраховаться от «самовольного строительства». Известны случаи, когда суд признавал решения местных органов власти о выделении земельных участков незаконными, в результате чего построенные объекты недвижимости «зависали в воздухе». Также есть примеры, когда государственные органы выдавали разрешения на осуществление строительства на земельных участках, строительство на которых запрещено законом. С юридической точки зрения выдача такого рода разрешения не выдерживает критики, однако на практике предприниматели нередко рассматривают его в качестве достаточного основания для начала строительства.

Строительствобез разрешения
С правовой точки зрения вопрос о том, что понимает Гражданский кодекс Украины под надлежащим разрешением, остается неясным. На наш взгляд, таким разрешением можно считать как разрешение местного совета на строительство объекта градостроительства (решение о предоставлении земельного участка для размещения объекта градостроительства), так и разрешение на начало строительных работ, выдаваемое инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. Таким образом, строительство без наличия указанных разрешений будет считаться самовольным. На практике распространенными являются случаи, когда строительства начинается до получения разрешения или же после окончания срока его действия. Нередко бывает, когда разрешение на осуществление строительных работ было получено, но сами работы не ведутся. В случае, если срок между датой получения разрешения на строительство и датой начала работ превышает два года, разрешение утрачивает силу и его возобновление осуществляется в том же порядке, что и его выдача (ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий).

Стройка без проекта
Под строительство без надлежащим образом утвержденного проекта следует понимать строительство без проекта, заверенного подписью и личной печатью архитектора, который имеет квалификационный сертификат, а также без проведения экспертизы или комплексной экспертизы проекта в случаях, определенных Кабинетом министров Украины (ст. 7 Закона Украины «Об архитектурной деятельности»).

Легализация самовольного строительства
На наш взгляд, под легализацией незаконного строительства следует понимать надлежащее оформление права собственности на объект недвижимого имущества – результат самовольного строительства. Исходя из общих правил, лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство, не приобретает права собственности на него.
Законодательство также предусматривает возможность признания права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество. Такое признание может иметь место исключительно по решению суда в отношении следующих лиц:
– лица, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, не отведенном для такой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке под построенное недвижимое имущество;
– собственника земельного участка в случае, если это не нарушает права третьих лиц.
Таким образом, для признания права собственности на самовольно построенный объект за лицом, осуществившим такое строительство, суду должны быть предоставлены документы, подтверждающие выделение земельного участка в установленном порядке. Такой порядок определен в Земельном кодексе Украины, а также в нормативных актах местного значения. Документами, подтверждающими соблюдение требований законодательства в данной сфере, могут быть: решение местного совета об отводе земельного участка (согласовании месторасположения объекта), договор купли-продажи земельного участка, государственный акт о праве собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка и другие.
В случае, если собственник земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права третьих лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило самовольное строительство, или за его счет.
Для признания права собственности на объект недвижимости за собственником земельного участка следует представить документы, подтверждающие отсутствие требований третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, например, письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка, свидетельствующие об отсутствии возражений таких лиц, справки об отсутствии запретов и арестов в отношении недвижимого имущества и т.д. В случае признания права собственности на объект недвижимости за собственником земельного участка лицо, которое осуществило строительство, имеет право на компенсацию затрат на строительство. Разумеется, такие затраты должны быть обоснованными и подтверждаться соответствующими доказательствами (проектно-сметной документацией, счетами об оплате материалов, работ и т.п.).
Однако для возникновения права собственности на объект недвижимости одного судебного решения о признании такого права недостаточно. Необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в БТИ. Для этого указанное судебное решение подается в БТИ в качестве правоустанавливающего документа, на основании которого производится регистрация права собственности.
В случае существенного отклонения от проекта, а также нарушения строительных норм и правил, суд может обязать лицо, которое осуществило строительство, произвести соответствующую перестройку. В случае, если перестроить объект невозможно, а также, если лицо, которое осуществило/осуществляет строительство, отказывается проводить перестройку, соответствующее недвижимое имущество подлежит сносу по решению суда за счет лица, осуществившего строительство. Лицо, осуществившее самовольное строительство, обязано возместить затраты на приведение земельного участка в первоначальное состояние.

Ответственность
Самовольное строительство влечет административную и уголовно-правовую ответственность. В соответствии со ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях самовольное строительство влечет наложении штрафа в размере от 5 до 10, а на должностных лиц – в размере от 9 до 18 необлагаемых минимумов доходов граждан. Уголовная ответственность применяется в случае, если за такие же действия в течение года было применено административное взыскание. В соответствии со ст. 199 Уголовного кодекса Украины самовольное строительство наказывается исправительными работами на срок от шести месяцев до одного года или штрафом в размере от 15 до 25 минимальных размеров заработной платы с конфискацией незаконно построенных строений. Уголовно-правовые санкции являются еще более суровыми в случае организации групповых действий, направленных на самовольное строительство и участие в них, а также в случае, если самовольное строительство причинило значительный ущерб предприятиям, организациям, учреждениям или отдельным гражданам.