Если в прошлом году специалисты и риэлторы Южного берега Крыма все еще твердили о кризисных временах и застое рынка недвижимости, то в этом году аналитики ведущих агентств уверенно заявили, что курортная недвижимость Крыма пользуется спросом, который превышает предложение. В связи с этим нет ничего удивительного, что цены на недвижимость у берегов Черного моря постоянно ползут вверх. Оправдано ли это?
Инвестиций нет,но спрос есть
Если сравнивать цены кризисных времен и цены этого года на курортную недвижимость, то они значительно выросли. На каком основании? Неужели снова мы пришли к точке отсчета, когда спрос превысил предложения и на рынке появился ажиотаж? Причина в другом: дело в том, что на ценообразование объекта недвижимости влияют не только экономические законы спроса-предложения, но и подорожание себестоимости самого строительства.
Посему риэлторы не рекомендуют откладывать приобретение квартиры, дома, эллинга на черноморском берегу в надежде на снижение цен. По словам риэлтора агентства «Недвижимость Ялты» Елены Коляды, практика доказала, что чем дольше вы откладываете покупку недвижимости на ЮБК, тем дороже по итогу вам это обойдется.
Разумеется, можно сомневаться в истинности уверений риэлторов, коммерчески заинтересованных в повышении объема продаж, но в то же время нельзя не признать очевидность приводимых ими аргументов. Несмотря на морально и технически устаревшую инфраструктуру здешних курортов, сомнительное качество сервиса и не всегда обоснованные цены на размещение, туристический поток на Черноморское побережье не ослабевает. В связи с этим нет никаких оснований даже для незначительного падения или замедления роста цен на курортную недвижимость Крыма.
Следует также сказать, что, вопреки ожиданиям, постоянный спрос не стал основанием для наращивания предложения. Значимые инвестиции ни из Европейского Союза, ни из России в курортную зону Крыма так и не пришли: доля западных структур в местных инвестициях не превышает 4 процентов, российские же бизнесмены, чьи инвестиции в крымскую недвижимость некогда достигали 40 процентов, из-за политической нестабильности последних 5-7 лет серьезно охладели к подобным вложениям. Несмотря на то, что политический климат нашей страны немного потеплел, основные сделки купли-продажи пока осуществляются на вторичном рынке недвижимости.
Говоря же о первичном рынке жилья, нужно отметить, что он уже несколько лет находится в стагнации. Хотя в последние годы идет расчистка участков в престижных районах, осуществляется строительство дорогостоящих домов в Ялте, Феодосии, Алуште и в других курортах восточного и южного побережья, тем не менее, подобная застройка – капля в море. Один-два многоэтажных дома за год – это, разумеется, вовсе не те объемы, которые способны насытить рынок и удовлетворить нарастающий спрос. Между тем наблюдается небольшое оживление в сегменте частного малоэтажного строительства. Связано это, прежде всего, с тем, что был отменен запрет на передачу совладельцем многоквартирного дома права собственности на квартиру.
На данный момент средняя стоимость квартиры в курортных зонах Крыма на первичном и вторичном рынке жилья колеблется в пределах от 700 до 1500 долларов США за квадратный метр. При этом существенное влияние на цену оказывает престижность конкретного курорта. Что касается стоимости частных домов в шаговой доступности к морю, то в зависимости от общей площади, качества строительных и отделочных работ, количества спален и санузлов, наличия сауны, лоджий, террас и так далее она колеблется от 50 до 100 тысяч долларов.
Несмотря на эти показатели, можно констатировать факт: ситуация в Крыму лучше, чем в столице Укаины и других городах страны, где цены упали в среднем на 10 процентов. Крымские цены, наоборот, не падают, а ползут вверх.

В Ялте оживились
Риэлторы курортной столицы Украины отмечают, что на ялтинском рынке царит небольшое оживление как в первичной, так и во вторичной сфере. В основном покупают небольшие квартиры ценой до 1,5 тысячи у.е. за квадратный метр. Также есть спрос на недорогие загородные дома и коттеджи стоимостью до 250 тысяч у.е.
— Поток основных покупателей по-прежнему фиксируется из Киева, Донецка, Днепропетровска, то есть крупных промышленных городов Украины, — пояснила риэлтор агентства «Недвижимость Ялты» Татьяна Красавцева. — Также заметен приток покупателей из России. Однако большинство россиян приобретают недвижимость на ЮБК с целью дальнейших инвестиций или же как место для отдыха. То есть постоянно в приобретенном доме, квартире или эллинге они не живут.
А вот крымчане южнобережной недвижимостью не интересуются вообще. Может, этот факт изменится после того, как новое правительство страны решило развивать автономию, а также посоветовало всем украинцам отдыхать именно в Крыму, а не за границей.
Но, несмотря на положительную динамику, предложения по-прежнему превышают спрос. И превышают значительно.

Аренда всегда в почете
Ведущие риэлторы Ялты сходятся во мнение о том, что спрос на вторичном рынке недвижимости существует еще и за счет того, что растут цены на аренду квартир, эллингов, коммерческой недвижимости и так далее. Цены на аренду, в отличие от цен купли-продажи, на месте не стоят. По сравнению с прошлым годом, аренда жилья выросла на 10-15 процентов.
В ближайший квартал никаких сильных изменений в ценовой политике на рынке аренды жилья не предвидится. Новых изменений в цене будем ожидать осенью 2011 года по результатам курортного сезона в Крыму. Анализ недвижимости Крыма за предшествующие годы традиционно показывает стойкое увеличение спроса на аренду квартир в августе-октябре. В этот же период происходит увеличение цен на 10-20 процентов. Хотя куда уже выше?
В секторе коммерческой недвижимости и аренды офисных помещений существует спрос только на недорогие офисные помещения площадью 15-25 квадратных метров. Изменится ли ситуация осенью, сказать трудно. Поживем—увидим.

Крым всегда на коне
В целом первое полугодие 2011 года ознаменовалось неплохой динамикой реализации недвижимости на Южном берегу Крыма. Банковские эксперты утверждают, что именно благодаря этому финансовые учреждения частично возобновили ипотечную программу. Хотя годовой процент еще пугающий. Государственные программы по стимулированию экономики приносят некоторые плоды для восстановления положения в сфере строительства объектов коммерческой и жилой недвижимости в Крыму, которые были заморожены еще в 2009 году. Благодаря принятой программе правительства о развитии экономики и туризма автономии, чувствуется значительные прилив инвестиций в регион. Планируется построить ряд дополнительных рекреационных центров, гостиниц, санаториев и пансионатов, также планируется постройка на ЮБК новых развлекательных комплексов. Инвестиционное стимулирование Крыма, безусловно, в ближайшем будущем приведет к стабильному росту экономических показателей Автономной Республики Крым.