Как реконструировать квартиру, чтобы не нарваться на штраф или уголовную ответственность

Человеку свойственно стремиться к лучшему. Заводя собственное жилье, он старается «подогнать» его под свои желания и удобства, что-то перестраивая или реконструируя. Нынче народ в большинстве своем игнорирует дорогущие новостройки, продающие жилье без отделки и сантехники, предпочитая «старый фонд», который перекраивает как ему удобно. Но вот беда: то, что удобно — не всегда законно. Итак, отвечаем на вопрос: как перестроить квартиру и не нарушить законодательство?
Особенности национальной реконструкции
Многоэтажки-новостройки в плане законности индивидуальной «подгонки» квартиры под хозяина предпочтительнее — на этапе строительства дома снести все «лишнее» и пристроить все «необходимое» можно вполне законно и без лишних хлопот. Строительные компании даже уверяют, что эта услуга предоставляется без дополнительных платежей. А вот если квартира покупается в уже сданной в эксплуатацию новостройке, оформить необходимую документацию, но уже за отдельную плату, помогут частные ЖЭКи — это их представители, а не жилец, будут бегать по инстанциям и чиновникам, собирать справки и согласования. Понятно, что оплатить такие услуги сам Бог велел.
Хуже, когда гражданин приобретает жилье на вторичном рынке или решается перестроить надоевшую квартиру — в этом случае тягостная процедура оформления перепланировки отнимает много времени и денег. Причем как перепланировка, так и реконструкция требуют определенного количества подписей и разрешительной документации.
Как выяснилось, в любом случае изначально нужно сделать проект, в котором и будут отражены все желаемые перемены и «радужные перспективы». А потом перепланировка согласовывается с городскими властями, отделом архитектуры, санэпидемстанцией, пожарной службой, райгосадминистрацией и дальше, дальше, дальше... И на каждый вид «работы» найдется чиновник, желающий получить за свое согласие какую-то мзду.
Но, помимо чиновников, имеются и другие «подводные камни» в виде соседей, которые тоже должны принять активное участие в вашем ремонте. Вам придется собрать с них собственноручно написанные ими заявления, что они ничего не имеют против планируемых изменений. А если имеют?
Кстати, уже после проведения ремонта нужно опять обойти практически все инстанции, включая соседей, и взять справки, что никакого ущерба ваш ремонт никому не нанес. И только после этого длительного процесса можно вызывать инспектора из БТИ, который проводит инвентаризацию и выдает новый техпаспорт с указанными в нем особенностями жилья.
Но и это еще не все: если площадь квартиры после проведения ремонта существенно увеличилась (а существенно — это более чем на 5%), придется пройти дополнительные чиновничьи кабинеты. Поэтому сначала на районном уровне чиновники должны согласовать проведение такого ремонта и подготовить проект распоряжения для горгосадминистрации. Затем начинается сбор исходных данных, технических условий, заданий на проектирование. После разработки проекта и проведения его экспертизы дается разрешение на выполнение работ. А ввод в эксплуатацию осуществляет государственная приемная комиссия. И уж только после этого владелец может просить новый техпаспорт в БТИ.
У вас еще голова кругом не пошла? А, может, ну его, тот ремонт?..
Предпродажная «подготовка»
Откровенно говоря, в большинстве случаев ремонт квартир делают без каких-либо лишних согласований — владелец жилья, в общем-то, справедливо рассуждает, что его собственность он может «украсить» и без посторонних разрешений. Так-то оно так, но «улучшенное» таким образом жилье продать не получится. И не только — нельзя также подарить, завещать или заложить для обеспечения кредита, значит, в этих случаях к чиновникам все же обращаться придется, а внесенные изменения должно утвердить БТИ. А там, как правило, очень не любят обращений «постфактум»: могут отказаться узаконивать, потребуют соответствующую документацию и даже накажут штрафом. И по закону чиновники правы — если до начала работ по перепланировке не были получены необходимые разрешения, то это может быть расценено как самовольное ведение строительных работ, и на владельца помещения могут наложить штраф в размере 50% от стоимости такого ремонта.
Но и это еще не все: самостоятельная перепланировка жилья может нанести ущерб несущим конструкциям дома, что уже грозит уголовной ответственностью. За это предусмотрено наказание от двух лет исправработ до лишения свободы до трех лет. Если же из-за перепланировки погибли люди, виновного лишают свободы на срок от двух до пяти лет. Но об этом, как правило, «забывают» богатенькие «буратины», покупающие «престарелые» квартиры типа «хрущевки-сталинки» и лишающие их несущих стен.
Столкнувшись с проблемой узаконивания своей «перестройки», можно пойти по двум путям: если чиновники отказываются оформлять ваши «красивости», они могут потребовать вернуть жилищу первоначальный вид, что иногда гораздо дешевле, чем бороться с инстанциями. А второй путь предполагает обращение к маклерам, ныне гордо именуемым риелторами. В их силах (подогреваемых комиссионными) договориться с сотрудниками ЖЭКа об оформлении перепланировки задним числом. Эти дополнительные услуги обойдутся до двух тысяч долларов, а сроки оформления документации занимают примерно месяц.
Разрешено или не запрещено?
И процесс перепланировки, и реконструкция жилища имеют ряд ограничений: есть ремонтные работы, которые можно проводить без документов (ну, кто вам будет диктовать обязательный цвет обоев?), есть работы, которые проводятся только при наличии документов, а есть и такие, которые запрещены. Впрочем, на практике нарушение таких запретов встречается часто.
Тем не менее, стоит знать, что можно, а что — нельзя. Итак, можно:
увеличивать площадь санузла, объединяя ванную и туалет, а также присоединить к ним часть коридора — создать так называемый «совмещенный санузел».
Но не только площадь «удобств» можно увеличивать:
жилые комнаты расширятся за счет коридоров и доппомещений (типа кладовок, у кого они есть). Не запрещено создать себе мечту многих хозяек — из комнаты и смежной кухни сотворить кухню-столовую (стоит подумать о хорошей вытяжке, чтобы не «озонировать» воздух кухонными ароматами).
А еще можно прорубать проемы в стенах (если они не несущие) между помещениями квартиры, сносить антресоли и встроенные шкафы, переносить входной проем в квартиру и даже демонтировать подоконную часть стены для прохода на балкон.
Зато нельзя: увеличивать площадь санузлов за счет жилых помещений, объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (и неважно, несущие они или нет). Также запрещено переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления, объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом междуэтажных перекрытий.
Нельзя и удалять звукоизоляцию полов, демонтировать вентиляционные каналы, рыть погреб и создавать пристройки к квартирам на первых этажах многоэтажек. Оказывается, и устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу, а не во двор, — тоже нельзя. Хотя при нынешнем состоянии большинства фасадов и антенны, и кондиционеры их могут только украсить.
Ну что, вы еще не раздумали делать «улучшающий» ремонт? Тогда делайте его так, чтобы избежать проблем в будущем.
Ядвига БОЛТОВСКАЯ "Крымский ТелеграфЪ"
фото Архив "Крымский ТелеграфЪ"
материал опубликован в "КТ" № 150 от 30 сентября 2011 года