— Работа по ОСМД – это большой и объёмный пласт деятельности КП ЯГС «КПБ»: от подготовки проектов уставных документов и регистрации ОСМД до получения им на баланс недвижимого имущества, решения земельных вопросов, вопросов и задач дальнейшего функционирования. На всех этапах помощником объединения будет наше коммунальное предприятие.
Правительство Украины в настоящее время предпринимает меры по реформированию жилищно-коммунальной отрасли. Нет возможности за счёт государства поддерживать отрасль в нормальном виде, удовлетворяющем всех участников процесса. Жилые здания, не получая должного ухода, приходят в негодность. Приведение их в нормальное состояние требует значительных финансовых и материальных вложений, которых в полном объёме государство позволить себе не может. Быть рачительным собственником жилого фонда государство не в состоянии. Одним из решений данного вопроса стала приватизация квартир. Но это только часть проблемы, необходимо комплексное решение. В настоящее время это создание объединений совладельцев многоквартирных домов. Появляется реальный собственник, который может сам определить первостепенные задачи по содержанию жилого дома, его перспективу.
Рассмотрим кратко, какие выгоды несёт подобное решение вопроса для собственников жилого дома:
1. Создание объединения не только позволит вам принимать участие в решении всех вопросов, касающихся управления имуществом дома, но и контролировать все решения, связанные с его использованием. Средства, которые будут выделяться на содержание жилья, будут тратиться более эффективно.
2. Улучшение качества содержания дома — это улучшение условий проживания в целом. Это сразу приведет к увеличению стоимости квартир в таком доме.
3. Объединение будет иметь более широкие финансовые возможности. Например, объединение сможет пользоваться услугами страховых организаций, а также брать займы в банковских учреждениях для проведения ремонта, реконструкции дома или строительства хозяйственных помещений на придомовой территории. Это позволит намного быстрее решать срочные проблемы улучшения физического состояния дома.
4. Объединение может получать и использовать на нужды содержания дома дополнительные средства. Например, от сдачи в аренду свободных площадей здания, цокольных и мансардных этажей, придомовой территории, от размещения рекламы на наружных стенах здания. В таком случае расходы жителей на содержание дома станут значительно меньше.
5. Объединение в состоянии предупредить и не допустить любые изменения внутри частных квартир, которые могут вызвать негативное влияние на соседние квартиры.
6. Объединение может наладить собственные формы заботы о жильцах, требующих дополнительного внимания или социальной поддержки.
7. Объединение в состоянии решить проблему совместного проживания жильцов в доме, через разработку и внедрение собственных правил проживания для своего дома (домовое самоуправления).
Рассмотрим основные моменты, которые необходимо знать.
Факт первый: В 2002 году принят закон Украины «Об ОСМД».
По данным Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства по состоянию на 1 марта 2011 года в государстве функционирует 12 386 ОСМД, из которых 349 объединений создано в текущем году. За 2010 год было создано 1704 объединения.
Факт второй: Общегосударственная программа реформирования и развития ЖКХ на 2009-2014 годы предусмотрела создание ОСМД, как одного из краеугольных камней реформирования.
Планируется к 2015 году организация 45 530 ОСМД. Президент Украины дал поручение Правительству по совершенствованию нормативно-правовой базы для создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов. В настоящее время разработан проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания и деятельности ОСМД», который находится на обработке в Кабинете Министров Украины.
Факт третий: Владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме на праве общей совместной собственности принадлежат помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.
Владельцы квартир являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома независимо от того, создано ОСМД в доме или нет. ОСМД не является собственником квартир, нежилых помещений, общего имущества в доме.
Факт четвертый: ОСМД является механизмом принятия решений в условиях совместной собственности.
Главная цель создания ОСМД — легитимное принятие совместных решений относительно общего имущества.
Факт пятый: ОСМД — отдельная организационно-правовая форма юридического лица.
ОСМД не является общественной организацией, органом самоорганизации населения или субъектом предпринимательской деятельности.
Факт шестой: ОСМД может брать на себя только те обязательства, которые в состоянии выполнить НАСЕЛЕНИЕ (в т.ч. малообеспеченные и льготные его категории).
Взаимоотношения ОСМД и энергоснабжающих организаций должны строиться в соответствии с правилами предоставления услуг населению.
Факт седьмой: ОСМД не является субъектом хозяйствования и не оказывает услуг.
Отношения в ОСМД определяются уставом, а не договорами.
ОСМД не является и не может быть исполнителем услуг.
ОСМД — это население, которое самостоятельно выбирает исполнителя жилищно-коммунальных услуг.
Факт восьмой: Закон позволяет совладельцам, объединенным в ОСМД, самостоятельно выбрать один из следующих способов обеспечения потребностей в жилищно-коммунальным услугам:
* «Прямые» договоры между каждым из совладельцев и предприятием - исполнителем коммунальной услуги,
* один общий договор между ОСМД как коллективным заказчиком (абонентом) и предприятием — исполнителем коммунальной услуги,
* самостоятельное обеспечение нужд собственными силами (собственная котельная, ИТР и т.д.).
Соответственно: Исполнители услуг не вправе отказывать совладельцам ОСМД в заключении договора в соответствии принятого общим собранием решения. Независимо от выбранного способа работы, к ОСМД должны применяться тарифы как к населению.
Факт девятый: Многоквартирный дом — это целостный объект, в котором невозможно выделение его долей без ущерба для здания в целом.
Технические решения по переоборудованию и модернизации принимаются и внедряются совместно. Решение о капитальном ремонте и термомодернизации многоквартирного дома принимается общим собранием. Собрание является правомочным, если на них присутствует более половины членов объединения.
Факт десятый: Новые совладельцы обязаны сами содержать свое имущество — дом и заинтересованы в создании комфортных условий проживания и доступности платы за жилищно-коммунальные услуги. Государство заинтересовано в энергетической безопасности и как бывший владелец обязано принимать участие в финансировании ремонта дома. Все заинтересованы в сохранении жилищного фонда.
По планам министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины в этом году количество ОСМД в Украине должно увеличиться на 2,5 тысячи, достигнув показателя в 14,5 тысяч. При этом в течение последующих двух лет объединениями должно быть охвачено уже 70% домов.
На сегодняшний день, по различным экспертным оценкам, около 8-14% многоэтажных домов управляются с помощью ОСМД.
От редакции: Детально о схеме создания ОСМД мы расскажем в следующем номере нашей газеты.