На сегодняшний день вновь граждане и юридические лица сталкиваются с проблемой регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
К нам поступают вопросы от жителей Крыма, в основном они связаны с проблемой совершения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими лицами. Но физические лица, имеющие в своей собственности коммерческую недвижимость, хотят продать собственность, но не могут этого сделать. Люди ищут различные пути решения. Мы в настоящей статье рассмотрим одну из проблем и вариант ее разрешения.Росреестр в Симферополе работает, но регистрируются сделки только купли-продажи квартир!
Согласно информации из Росреестра г. Симферополя: «Сделки по продаже коммерческой недвижимости начнут регистрировать с 01.08.2014 года, а сделки по продаже частных домовладений и земель - только с сентября 2014 года».
Вопрос: «А каким образом (кроме предварительного договора) зафиксировать намерение сторон по сделке купли-продажи (будь - то квартира, либо частный дом, либо коммерческая недвижимость), если Покупатель опасается, что сделка в ближайшие полгода, либо более не совершится, и реестр не заработает?»
ВАРИАНТ разрешения: заключение договора аренды с правом выкупа. Платежи (арендные) поступают в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, до момента подачи документов на регистрацию. Но знайте!
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).
Сложность: Росреестр на сегодняшний день регистрирует договоры аренды и соответственно зарегистрировать такой договор не получится!
Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).
По-иному законодатель подходит к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с 1 марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы, не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.
При этом после 1 марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными.
В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Сотрудники именно нашей компании имеют огромный опыт в данном направлении. Мы поможем вам заключить договор аренды с правом выкупа, а покупатель, оплативший часть стоимости объекта, получит приобретаемый объект в фактическое пользование и владение (кроме распоряжения!!) и будет вести там свою деятельность, как захочет!
А впоследствии, когда Росреестр заработает, Покупатель спокойно зарегистрирует свое право собственности.